Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах

Содержание
  1. Фз
  2. Какие отношения регулирует закон?
  3. Основные положения
  4. Спорные моменты и недостатки
  5. Информация об изменениях и дополнениях
  6. : Жилищно-накопительные кооперативы
  7. Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК
  8. Какими правовыми нормами регулируется
  9. Виды жилищных кооперативов
  10. Цели создания и права жилищного накопительного кооператива
  11. Права и обязанности членов
  12. Плюсы и минусы ЖНК
  13. Жилищная кооперация в России: перспективы развития
  14. История появления кооперации
  15. Виды кооперативов
  16. Преимущества и недостатки
  17. Потребительские ЖК
  18. Перспективы в рыночной экономике
  19. 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
  20. Суть 215 ФЗ
  21. Последние изменения
  22. Скачать закон о жилищных накопительных кооперативах
  23. Фз 215 о жилищных накопительных кооперативах – пояснение юриста
  24. Суть и структура закона

Фз

Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах

Невозможность использования ипотеки для покупки собственного жилья широкими слоями населения привела к законодательной разработке альтернативных вариантов, позволяющих привлекать на эти цели не банковский капитал, а собственные средства лиц, желающих приобрести квартиру.

В основу механизма финансирования был положен международный опыт, накопленный, в первую очередь, в Германии, и советский – при создании касс взаимопомощи.

Структуры, призванные помочь гражданам купить жилье на альтернативных ипотеке условиях, получили название «жилищные накопительные кооперативы» (ЖНК), деятельность которых регулируется Федеральным законом № 215-Фз от 30.12.2004.

Какие отношения регулирует закон?

Закон очерчивает юридические, организационные и экономические аспекты деятельности юридических лиц, создаваемых для аккумулирования и использования средств населения на строительство или покупку жилья.

Принимая участие в финансировании, гражданин становится членом кооператива, приобретая, в том числе, права и обязанности по участию в управлении организацией, что по замыслу законодателя должно стать главным страховым инструментом защиты его прав.

Фз № 215 регулирует:

  • алгоритм создания ЖНК, его реорганизации и ликвидации;
  • основные принципы работы и механизмы страхования финансовой устойчивости;
  • права и обязанности членов кооператива и органов управления;
  • меры государственного контроля и гарантии защиты интересов граждан.

ЖНК получил следующие возможности:

  • привлекать финансовые средства граждан, являющихся членами кооператива;
  • приобретать жилье на деньги пайщиков;
  • участвовать в строительстве в роли застройщика или дольщика;
  • привлекать заемные средства в объеме не более 40% от стоимости имущества, принадлежащего кооперативу.

Основная идея, заложенная в законе, – дать нормативные возможности для объединения финансовых ресурсов граждан с целью приобретения ими жилых помещений.

Текст Федерального закона № 215 -Фз от 30.12.2004

Основные положения

Структурно закон состоит из шести глав и выстроен следующим образом:

  • Глава 1 содержит общие положения. Описывает регулируемые нормативным актом отношения, дает расшифровку используемых понятий, а также устанавливает основные положения о ЖНК, его членах, учредительных документах и порядке взаимодействия пайщиков и юридического лица.
  • Глава 2 определяет процедуры и механизмы создания, реорганизации, а также ликвидации ЖНК. В частности, установлено, что количество членов кооператива должно быть в пределах от 50 до 5000 человек. Возможность реорганизации ограничена преобразованием в ЖК, ЖСК или ТСЖ. Определено, что надзор за деятельностью организации возлагается на ЦБ РФ, который ведет реестр таких юридических лиц.
  • Глава 3 посвящена основным положениям работы кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений. Это ключевой раздел закона, детально прописывающий порядок деятельности и регламентирующий взаимоотношения кооператива и его членов, покупку и передачу жилья, механизмы выселения при прекращении членства, раскрытию информации, отчетности и другим существенным вопросам.
  • Глава 4 описывает управление кооперативом. В ней определено, что высшим органом управления является общее собрание членов, прописан порядок его созыва и очерчен круг входящих в компетенцию вопросов, изложены требования к работе правления и генерального директора, а также установлена ответственность должностных лиц организации за понесенные убытки.
  • Глава 5 посвящена вопросам обеспечения финансовой устойчивости ЖНК и надзора за его деятельностью. Это важнейший раздел закона, вводящий ограничения деятельности, критериифинансовой устойчивости и механизмы контроля, а также устанавливающий ответственность за неисполнение обязательств, требования по аудиту. Кроме того, здесь  прописаны полномочия Центробанка по осуществлению надзорных функций.
  • Глава 6 имеет название «Переходные положения и вступление в силу настоящего Федерального закона». Нормативно-правовой акт выпущен в конце 2004 года, поэтому за истекший период содержащиеся в разделе статьи потеряли актуальность и, интереса для рядового пользователя не представляют.

Ключевые статьи Закона, описывающие порядок вступления в кооператив, а также права и обязанности, возникающие при этом, приведены в таблице.

Ключевые моментыСтатьи
Вступление в ЖНКСтатья 5
Права члена кооперативаСтатья 7
Ответственность и обязанности члена кооператива?Статьи 6, 8
Прекращение членства или исключение из ЖНКСтатьи 9, 10, 31, 32
Участие в управленииСтатьи 34–41
Доступ к информацииСтатьи 18–21
Оплата паевых и членских взносовСтатьи 24, 25, 27, 47
Приобретение (строительство) жилья, право пользования и переход права собственностиСтатьи 28–30

В законе о жилищно-накопительных кооперативах можно выделить следующие основные моменты:

  • в названии юридического лица должны в обязательном порядке содержаться слова «жилищный накопительный кооператив»;
  • основной вид деятельности – приобретение жилья для членов ЖНК;
  • обязательность регистрации членов кооператива в ЕГРЮЛ;
  • ограничение количества членов кооператива (от 50 до 5000 человек).
  • надзор со стороны Центробанка;
  • разделение банковских счетов по хозяйственной деятельности и покупке жилья;
  • обязательный ежегодный аудит;
  • возможность выхода и возврата паевых взносов.

Закон запрещает ЖНК совершать следующие действия:

  • выдавать займы как физическим, так юридическим лицам;
  • осуществлять дарение;
  • быть поручителем по обязательствам пайщиков и третьих лиц;
  • вкладывать принадлежащие кооперативу активы в уставные капиталы или имущество других юридических лиц, кроме саморегулируемых организаций, объединяющих ЖНК.

В соответствии с законом, членом кооператива может стать любой гражданин России, которому исполнилось 16 лет.

Из документов потребуется только паспорт, а также свидетельства ИНН и государственного пенсионного страхования. Прочие документы, требуемые банку для выдачи ипотеки, в данном случае не нужны.

Член кооператива при вступлении должен определиться, какую квартиру он хочет купить или построить, и указать это в заявлении.

В результате будет подписан документ, который определит, какова величина паевого взноса, в какой срок и какими долями его надо выплачивать.

Наиболее часто встречающиеся после прочтения Фз о жилищных накопительных кооперативах граждан вопросы и ответы на них приведены в таблице.

ВопросОтвет
Когда можно получить право пользования жильем?Не ранее двух лет после вступления в кооператив и при условии оплаты не менее 30%.
Когда право собственности на квартиру перейдет от ЖНК пайщику?После выплаты паевого взноса в полном объеме.
Какова сумма вступительного и периодических членских взносов?Определяется каждым ЖНК самостоятельно.
Какими долями надо оплачивать паевой взнос?Зависит от выбранной формы участия и определяется при вступлении в кооператив.
Какой максимальный срок погашения ссуды?Полтора периода первичного накопления. Последний по закону составляет не менее двух лет, поэтому чаще всего максимальный срок равен трем годам.

Обычно член кооператива получает право на получение квартиры по истечении двух лет. Если он оплатит к тому времени половину взноса, то выделяемая ему ссуда должна быть беспроцентной.

При меньшей цифре (от 30 до 50%) часть суммы (максимум 20%) ЖНК будет не вправе покрывать из средств пайщиков. Организации будет необходимо взять для этой цели кредит, обязанность по погашению процентов которого ляжет на ее члена.

На практике большинство жилищно-накопительных кооперативов, не желая связываться с банками или не имея возможности получить деньги на льготных условиях, предпочитают схемы предоставления жилья после оплаты не менее половины его стоимости, что также допускается законом.

Спорные моменты и недостатки

Мировая практика показывает, что ЖНК отлично работают в условиях стабильной экономики. При галопирующей инфляции и непрогнозируемой динамике цен на жилье у подобных организаций могут возникнуть сложности, которые приведут к невозможности исполнения им обязательств перед пайщиками.

Для того чтобы такая организация нормально функционировала, должны соблюдаться два условия:

  • регулярное поступление взносов на содержание аппарата и осуществление регулярных платежей;
  • возвращаемых заемщиками средств должно хватать для выдачи новых ссуд.

Если рынок стабилен, то подобных проблем не возникает, и система прекрасно функционирует.

Кризис может вызвать отток пайщиков, что приведет к невозможности содержать требуемый управленческий штат. А рост цен потребует увеличения паевых взносов, чтобы покрыть дефицит бюджета, предназначенного для выдачи ссуд.

Пока рынок накопительной кооперации развит слабо. По данным Центробанка, на текущую дату зарегистрировано всего 86 таких организаций, причем 20 из них находятся в стадии ликвидации.

К недостаткам ЖНК можно отнести:

  • довольно большие затраты на членские взносы, теряемые при выходе из кооператива;
  • требуется ждать не менее двух лет с момента вступления в организацию до получения займа и соответственно приобретения квартиры;
  • права на недвижимость принадлежат не пайщику, а ЖНК, пока человек полностью не рассчитается по ссуде, а значит, существуют риски потерять жилье из-за недобросовестных действий или ошибок руководства кооператива.

Первые два пункта являются своеобразной и невысокой платой за использование альтернативных источников финансирования, если проводить сравнение с ипотечным кредитованием.

Последний недостаток можно нивелировать выбором надежного ЖНК и активным участием в его работе.

Следует отметить, что подобные схемы финансирования предназначены для людей с активной жизненной позицией – никакой Центробанк не проконтролирует работу правления кооператива лучше самих пайщиков.

Информация об изменениях и дополнениях

За время существования Фз претерпел незначительное количество изменений и дополнений.

Самые важные корректировки были внесены 23.07.2013. Связаны они с тем, что ФСФР России, на которую был возложен контроль над деятельностью ЖНК, была упразднена, а ее функции перешли к ЦБ РФ.

При этом термин «контроль» был заменен на «надзор». Это не просто игра терминами, а существенное изменение взаимоотношения между представителем государства – Центробанком и проверяемой организацией – жилищным накопительным кооперативом.

Надзор – это непрерывное действие по проверке соблюдения законодательных норм, поэтому фактически ЦБ получил больше прав по отношению к проверяемым организациям, а значит можно рассчитывать, что порядка в деятельности ЖНК станет больше.

Безусловно, жилищно-накопительные кооперативы экономически выглядят предпочтительнее банковской ипотеки, но проигрывают последней в надежности.

Если государство усилит гарантии членам подобных организаций, а в создании примут участие муниципальные образования, то за ними большое будущее.

Но это будет потом. А пока приходится выбирать: или высокие проценты, масса справок, но с банковскими гарантиями, или гораздо дешевле, с малым количеством бумаг, но под полную ответственность пайщика.

: Жилищно-накопительные кооперативы

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://ipotekam.com/alternativa-ipoteke/zhilishhno-nakopitelnyj-kooperativ/federalnyj-zakon.html

Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Какими правовыми нормами регулируется

Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

  1. Устав.
  2. Сведения о количестве участников.
  3. Данные о размере паевого фонда.
  4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения.
  3. Сведения о членах данного кооператива.
  4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
  5. Сведения о филиалах и представительствах.
  6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
  7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
  8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

Виды жилищных кооперативов

Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

  1. Жилищный строительный кооператив.
  2. Жилищный накопительный кооператив.

Обе схемы покупки недвижимости через ЖСК и ЖНК имеют одну общую черту: они позволяют участнику стать собственником недвижимости только после полной уплаты паевых взносов.

Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Целью организации кооперативов является удовлетворение требований в жилье с помощью объединения в одном фонде всех внесенных его участниками паевых взносов.

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

  1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
  2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
  3. Приобретать жилые помещения.
  4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Права и обязанности членов

Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Для создания жилищного накопительного кооператива требуется, чтобы поступила инициатива не менее, чем от 50 человек. При этом его максимальная численность составляет 5000 человек.

Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

  1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
  2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
  3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
  4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

Помимо вступительного взноса, кооперативами определяется величина паевых взносов, которая позволяет участнику ЖНК приобрести недвижимость либо начать ее строить. Правление кооператива разрабатывает индивидуальные графики внесения паевых взносов для пайщиков и условия для привлечения заемных средств.

Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
  2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
  3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

Помимо паевых взносов, участники кооператива должны уплачивать членские взносы в определенном размере, которые направляются на организационные траты кооператива. Обычно они определяются как небольшая сумма от стоимости недвижимости: например, как 0,05% от стоимости квартиры.

Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

  1. Минимальный период внесения паевых взносов.
  2. Максимальный период внесения взносов.
  3. Размеры взносов или способ определения размеров.
  4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
  5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
  6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
  7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

Согласно п. 2 Постановления Правительства №862 от 2007 года, в качестве паевых взносов может выступать материнский капитал.

Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

  1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
  2. Выбирать форму участия в кооперативе.
  3. Получить в пользование жилое помещение.
  4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
  5. Завещать пай.
  6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
  7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

  1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
  2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
  3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

  1. При добровольном выходе из числа участников.
  2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
  3. При передаче пая третьему лицу.
  4. При смерти участника.
  5. При обращении взыскания на пай.
  6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
  7. При ликвидации кооператива.

Стоит учитывать, что задолженности у отдельных членов ЖНК не подлежат погашению остальными участниками кооператива. То есть в данном случае предусмотрена индивидуальная ответственность по своим обязательствам.

Плюсы и минусы ЖНК

Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

  1. Необходимость минимального первоначального взноса.
  2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
  3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
  4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

  • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
  • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
  • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
  • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

Основной риск приобретение недвижимости по указанной схеме состоит в том, что до того, как участник полностью не выплатит стоимость квартиры, она фактически принадлежит кооперативу. То есть участник может проживать в квартире и пользоваться ей, но распоряжаться ей по своему усмотрению он не вправе.

Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы.

Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст.

32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

  1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
  2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
  3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
  4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
  5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

После вступления в ряды ЖНК в обязательном порядке следует получить подтверждающие документы: заверенные копии свидетельства о приеме в ряды ЖНК и копию протокола общего собрания, который принял такое решение.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико. Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/znk.html

Жилищная кооперация в России: перспективы развития

Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах

Спрос рождает предложение — эта известная любому экономисту фраза сегодня как никогда актуальна в отношении дальнейшей судьбы жилищной кооперации в России. Объяснить это довольно просто — рост процентов по ипотечным кредитам, сокращение их сроков и ужесточение требований к заемщикам приводят к увеличению числа лиц, “отвергнутых” банковской системой.

В итоге такие “заградительные” условия “выливаются” в 20-23 процента годовых, зачастую под залог уже имеющегося жилья, и это без учета комиссионных за рассмотрение заявки, страхование жизни, здоровья, титула собственности и т. д., а если говорить об ипотечном кредитовании новостроек, то сейчас такой ипотеки практически нет. В результате растет популярность альтернативных систем финансирования сделок по приобретению жилья.

В чем же основные отличия так называемой “небанковской” ипотеки от банковской? В качестве “небанковской” ипотеки выступают различные виды кооперативов, отличающиеся как накопительными схемами, так и правовым статусом. Дословно кооперация означает “совместная деятельность”, в более широком смысле слово “кооперация” есть объединение совместных усилий отдельных лиц или их групп для достижения какой-либо определенной цели.

История появления кооперации

В более конкретном и узком смысле термин “кооперация” используется для обозначения определенного типа социально-экономической организации. Кооперация получила свое развитие с середины XIX века.

Основоположниками кооперативной философии являются Роберт Оуэн, Шарль Фурье, Луи Блан. Они объясняли экономические преимущества кооперации как хозяйственной формы и считали ее организацией будущего, лишенной противоречий и недостатков в отличие от капиталистической (рыночной) конкуренции.

Большой вклад в разработку общей теории кооперативного движения и становления кредитной кооперации в России внесли известные российские теоретики кооперативного движения:

  • П. А. Кропоткин,
  • М. И. Туган-Барановский,
  • А. В. Чаянов,
  • Н. Д. Кондратьев.

Родиной кооперативного движения является Великобритания, где кооперативы появились в 1844 году в городе Рочдейл. Там был создан первый потребительский кооператив “Общество справедливых рочдейлских пионеров”, члены которого могли покупать товары по так называемым “справедливым ценам” в кооперативном магазине и получать долю прибыли пропорционально паю.

В 1850 году в Германии Герман Шульце в прусской деревне Делич создал “ссудную ассоциацию”. В 1849 году Фридрих Вильгельм фон Райффайзен организовал первый кооператив, а в 1864 году, будучи мэром Хеддесдорфа, открыл “Хеддесдорфское общество благосостояния”.

В середине XIX века кредитная потребительская кооперация стала развиваться во многих странах, например в Австрии, Италии, Норвегии, Швеции, Швейцарии и других странах, а в конце XIX века — в Японии.В 1900–1920 годах кредитные союзы создавались в Канаде.

В США первый кредитный союз — Кооперативная кредитная ассоциация Святой Марии — был основан в 1909 году.

Первыми среди организаций потребительской кооперации в России в 60-е годы XIX века появились прообразы современных строительно-сберегательных кооперативов — общества взаимного поземельного кредита, общества взаимного кредита, общества взаимного страхования, крестьянские товарищества для покупки земли с содействием Крестьянского поземельного банка.

Виды кооперативов

Уже в советское время появились специализированные потребительские кооперативы — жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные.

Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующая эксплуатация какого-либо объекта недвижимости или комплекса таких объектов.

Российское законодательство выделяет три вида кооперативов:

  • жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
  • жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
  • потребительские кооперативы (ПК): потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ).

По правовой природе все виды кооперативов осуществляют свою деятельность как некоммерческие организации, то есть главная цель их деятельности — удовлетворение потребностей участников кооператива, в данном случае в жилье.

Преимущества и недостатки

Если сравнить названные формы кооперации, то можно заключить, что все они имеют преимущества и недостатки. Прародителями современных жилищностроительных кооперативов являются некогда популярные в СССР ЖСК, которые были реальной альтернативой государственной очереди.

Деятельность современных ЖСК регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Если говорить о дальнейших перспективах этой формы жилищной кооперации, то без соответствующей финансовой поддержки государственных или муниципальных органов ее развитие будет затруднено, так как в соответствии с существующим законодательством количество участников кооператива не может превышать количество квартир в строящемся доме, что существенно ограничивает финансовые возможности.

Сложности, с которыми сталкивается рассматриваемая форма кооперации, заключаются и в том, что на плечи участников кооператива ложится покупка земельных участков для строительства, которые в настоящее время могут продаваться только посредством тендеров, а также заключение договора подряда, покупка строительных материалов и т. д. В этих условиях ЖСК не смогут конкурировать с банковской ипотекой.

В этом отношении жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) имеют значительно больше преимуществ. Создание и деятельность ЖНК осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215 “О жилищно-накопительных кооперативах” (с изменениями и дополнениями) (далее — Закон № 215-ФЗ).

С одной стороны, законодательство жестко регулирует деятельность ЖНК (контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 марта 2006 года № 317 “Об утверждении положения о Федеральной службе по финансовым рынкам”), поэтому участники таких кооперативов формально более защищены, но, с другой стороны, если разобраться, это не совсем так. Дело в том, что приобретение недвижимости возможно не ранее через два года после вступления в кооператив и когда сумма накопленных средств составит не менее 50 процентов от стоимости жилья, а в условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры спрогнозировать цены на жилье достаточно трудно.

Если же учесть экономический кризис, то спрогнозировать свои доходы еще труднее. Но более опасным является положение указанного Федерального закона о том, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос.

После вступления в кооператив у пайщика остается лишь договор. Также проблемы у члена кооператива могут возникнуть если он по каким-либо причинам не сможет оплачивать оставшуюся часть паевого взноса, так как в соответствии с законодательством (ст.

32 Закона № 215-ФЗ) получить обратно свои паенакопления можно по истечении 6 месяцев после окончания финансового года, поскольку стоимость пая как раз рассчитывается по окончании финансового года.

Причем пай ему вернут не в полном объеме, а за вычетом расходов на продажу ранее приобретенного для пайщика жилья.

В соответствии со статьей 6 Закона № 215-ФЗ государство не несет ответственность за финансовые результаты деятельности любых кооперативов, ЖНК не является исключением.

В то же время руководители многих ЖНК понимая, что указанные недостатки могут отпугнуть потенциальных вкладчиков, предлагают дополнительные бонусы в случае, если срок накопления превышает два-три года, создают резервный фонд, позволяющий придерживаться заранее оговоренных сроков выкупа квартир в случае возникновения так называемых “кассовых разрывов”.

Потребительские ЖК

Рассмотрим более подробно потребительские кооперативы в жилищной сфере, которые со временем, при условии пересмотра существующего законодательства, могут перерасти в структуры небанковского заимствования, организованные по принципу немецких строительных сберегательных касс (стройсберкассы). В связи с этим необходимо отметить, что внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект закона “О строительных сберегательных кассах” явно недоработан: согласно положениям этого законопроекта стройсберкассы мало чем отличаются от специализированных ипотечных банков.

Существующие сегодня в России потребительские кооперативы и кредитные союзы в подавляющем большинстве образованы в виде специализированных кредитных потребительских кооперативов граждан, они созданы как добровольные объединения граждан (физических лиц). Несмотря на то, что в соответствии с законодательством до 1 марта 2006 года все кооперативы жилищной сферы должны быть перерегистрированы в ЖСК или ЖНК, говорить о том, что положение потребительских кооперативов неправомерно, нельзя.

Исходной правовой базой существования жилищных потребительских кооперативов являются следующие положения Конституции Российской Федерации:

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Главным актом гражданского законодательства, в соответствии с которым строится деятельность потребительских кооперативов, в том числе в жилищной сфере, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В настоящее время закона о потребительских жилищных или ипотечных кооперативах не существует, поэтому потребительские ипотечные кооперативы руководствуются статьей 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Важно отметить, что применение закона по аналогии возможно только тогда, когда существует пробел в соглашении сторон.

При внешнем сходстве с банковскими операциями, в частности с операциями по ипотечному кредитованию, деятельность потребительских жилищных кооперативов имеет серьезные отличия, начиная с правовой базы и заканчивая кредитной политикой.

Согласно статье 1 закона РСФСР от 2 декабря 1990 года № 395-1 “О банках и банковской деятельности в РСФСР” (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года № 17-ФЗ) банки и иные кредитные организации являются организациями коммерческими, тогда как кредитные потребительские кооперативы граждан строят свою деятельность на некоммерческой основе.

Деятельность банков и иных кредитных организаций осуществляется в отношении неопределенного числа лиц, число членов кооператива ограничено.

Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения на жилищном рынке, кредитные потребительские кооперативы граждан всегда имеют точные данные о потребностях их пайщиков в займах и возможностях их предоставления.

Проценты по займам и сбережениям в кредитных потребительских кооперативах граждан также рассчитываются иначе, чем в банках, разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что нет необходимости производить страхование займа высокими процентами.

Кредитную политику потребительского кооператива определяют сами пайщики. В каждом пайщике соединяется член кооператива, собственник, управленец, должник и кредитор.

Перспективы в рыночной экономике

Возникает вопрос, есть ли перспектива у жилищной кооперации вообще и потребительской, в частности, в современных не легких экономических условиях. На наш взгляд, именно кредитная кооперация (при условии доработки законодательной базы) имеет наиболее широкие перспективы развития.

Объясняется это прежде всего тем, что текущий финансовый кризис сказался на рынке жилья в сторону некоторого снижения цен и спроса, поскольку жилье перестает выглядеть как перспективный инструмент для инвестирования, а это, безусловно, положительный момент для развития жилищной кооперации.

Ведь в этих условиях некоторые застройщики могут пойти на создание на базе своих объектов различных форм жилищных кооперативов (преимущественно потребительских, так как для них законом не оговорен срок накопления) под необременительные для населения проценты для ускорения процесса реализации построенного или строящегося жилья.

В этом случае взаимовыгодное сотрудничество между застройщиками и гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия, очевидно: создавая жилищный кооператив, застройщик решает проблему реализации и тем самым получает возможность начать новое строительство (так как получить кредит даже достаточно крупным из них становится все тяжелее), а члены вновь созданного кооператива могут рассчитывать на получение нового качественного жилья под невысокие проценты.

Таким образом, несмотря на экономический кризис, у различных форм жилищной кооперации есть достаточные основания для дальнейшего развития, обусловленные практически полной прозрачностью финансовых схем, поскольку в соответствии с существующим законодательством активные операции для подобных организаций — это только выдача кредитов своим членам, и более лояльными условиями для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

Татьяна ЗАЙНУЛЛИНА, кандидат экономических наук

(Републикуется с сокращениями, первоисточник —cyberleninka.ru/article/n/zhilischnaya-kooperatsiya-v-rossii-perspektivy-razvitiya/viewer)

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1476823-housing_cooperation/

215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах
Бесплатная консультация юриста по телефону:

Жилищный накопительный кооператив создан гражданами Российской Федерации на добровольной основе. Цель объединения — удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье.

Чтобы урегулировать правовые отношения, был создан Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Суть 215 ФЗ

Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, а одобрен Советом Федерации спустя два дня того же года.

Закон определяет экономические, правовые и организационные принципы деятельности кооперативов с целью использования денежных средств граждан на строительство или приобретение нового жилья.

О последних изменениях в ФЗ 89 читайте тут:

Краткое содержание Федерального закона № 215:

  • Глава 1 — перечисляет общие положения настоящего Федерального закона;
  • Гл 2 — раскрывает ликвидацию, создание или реорганизацию кооператива;
  • Глава 3 — перечисляет основные положения о работе кооператива, в том числе применение или привлечение денежных средств для приобретения новых жилых помещений;
  • Гл 4 — описывает методы управления жилкооперативом;
  • Глава 5 — контролирует деятельность объединения и обеспечивает финансовую устойчивость деятельности;
  • Гл 6 — перечисляет переходные положения и вступления в силу законопроекта.

Последние изменения в закон «О жилищных накопительных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года.

Последние изменения

Как говорилось выше, последние изменения в ФЗ 215 «О жилищных накопительных кооперативах» были внесены 3 июля 2016 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи:

Ст 14

В статье 14 изменилась часть 3. Банк России может потребовать суд ликвидировать кооператив, если были нарушены неоднократные требования, которые были перечислены в настоящем Федеральном законе.

Ст 17

В статье 17 изменился пункт 1 части 1. В нем говорится о том, что если кооператив создал свой персонализированный устав, он должен об этом уведомить саморегулирующую организацию. В частности, должны быть приняты формы участия в кооперативах при наличии подобных документов.

Ст 20

Был изменен пункт 2. В нем говорится о том, что должна быть представлена информация о лицах, которые находятся в составе жилкооператива. Если была создана отдельная организация, которая объединяет жилищные накопительные объединения, то должна быть передана информация о подобной организации.

Ст 20

В статье 20 была изложена часть 3 в новой редакции. В ней говорится о том, что годовой отчет, предварительно созданный кооперативом, должен быть представлен в Банк России или саморегулирующей организацией (если Банк России передал ей полномочия о проведении проверки по финансовой отчетности).

Статья 27

Ч 6 статьи 27 была изменена. Формы участия, которые были установлены настоящим Федеральным законом, могут быть отправлены жилкооперативом в саморегулирующую организацию, чтобы получить заключение в виде официального документа.

Ст 48

П 5 ст 48 был изменен. В нем говорится о том, что член объединения имеет право вносить свое жилье в виде вклада в складочный капитал или другим образом участвовать в создании имущества юридических лиц. Исключением считается создание имущества для саморегулирующей организации в области финансового рынка, которая объединила несколько жилищных накопительных объединений.

Ст 51

Был изменен п 8 ч 1 ст 51. В нем говорится о том, что Банк России может получать от саморегулирующей организации и жилкооперативов копии документов, которые необходимы для оценки предварительно установленных требований по финансовой отчетности.

Ст 56

Ч 1 ст 56 была изложена в новой редакции. В ней говорится о том, что жилищные накопительные кооперативы могут вступать в саморегулирующую организацию, которая объединяет подобные организации.

Для этого применяется порядок Федерального закона «О саморегулирующих организациях в сфере финансового рынка». Дополнительно учитываются законодательные акты, которые были приняты Банком России.

Документы должны быть приняты в течение 90 дней после наступления одного из следующих случаев:

  • Некоммерческая организация получила статус саморегулирующей организации в области финансового рынка;
  • Участие в саморегулирующей организации завершено;
  • Был создан жилищный накопительный кооператив.

Ниже рассмотрены основные статьи Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»:

Ст 4

Предусматривает ответственность объединения. Кооператив отвечает по собственным обязательствам и принадлежащему ему имуществу. Тем не менее, он не отвечает по обязательствам своих членов.

Статья 7 ФЗ 215

В ст 7 перечислены права членов кооперативов:

  • участвовать в их деятельности и выдвигать свою кандидатуру на управляющие должности;
  • соглашаться или быть против приобретений для объединения;
  • пользоваться положенными льготами;
  • запрашивать у управляющего интересующую информацию;
  • завещать или передать в безвозмездное пользование свой пай;
  • при передаче своей доли получить денежные средства;
  • претендовать на положенное по закону жилое помещение.

Скачать закон о жилищных накопительных кооперативах

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» регулирует отношения, связанные с деятельностью организаций, порядок их создания и права и обязанности участников. Чтобы детальнее ознакомиться с последней редакцией ФЗ, скачайте ее по ссылке.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://lawlinks.ru/215-fz-o-zhilishhnyx-nakopitelnyx-kooperativax/

Фз 215 о жилищных накопительных кооперативах – пояснение юриста

Статья 3. Основные положения о жилищных накопительных кооперативах

В нашей стране вопросы, связанные с приобретением и получением жилья, всегда стояли довольно остро. Особенно это касается периода после распада СССР, когда государство практически полностью сняло с себя обязательства по обеспечению граждан квадратными метрами.

В этой связи на волне рыночных отношений стали формироваться добровольные объединения отдельных лиц, задачей которых стало удовлетворение потребности в жилье. Речь идет о так называемых жилищных накопительных кооперативах граждан.

Данная форма кооперации стала настолько популярной, что потребовала от государства ее законодательного регулирования.

Суть и структура закона

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 года (№ 215-ФЗ) является специальным нормативным актом, определяющим порядок создания и принципы деятельности соответствующих объединений граждан, целью которых является привлечение и аккумулирование денежных средств пайщиков при строительстве или приобретении жилья.

Следует отметить, что предмет регулирования рассматриваемого правового документа не подпадет под действие норм, содержащихся в главе 11 Жилищного кодекса РФ.

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» состоит из 58 статей, которые объединены в 6 глав. Ниже представленное описание соответствует структуре последних.

1 глава полностью посвящена формированию общей терминологии и принципам осуществления деятельности данными организациями. Так, в ст.

2 дано определение жилищного накопительного кооператива, а статья 5 указывает, кто может быть его членом. Здесь же вводится возрастной ценз: основным условием для вступления в организацию является достижение возраста 16 лет.

Отмечено, что членство в ней возникает на основании соответствующего заявления, поступившего от гражданина.

Далее рассматриваются вопросы, связанные с прекращением участия в кооперативе и с исключением из него. Так, участник будет вынужден его покинуть в случае систематической неуплаты паевого взноса. Предусмотрен и добровольный выход из него, а также прекращение участия в связи с независящими от пайщика причинами (например, банкротство организации).

  1. Вопросы, связанные с созданием и ликвидацией кооператива.

Жилищный накопительный кооператив является некоммерческой организацией и создается, реорганизуется и ликвидируется в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ и иных федеральных нормативных актов.

Специальным условием для регистрации данного объединения граждан является инициатива не менее 50 человек. Также ст.

12 предусмотрен и верхний предел числа инициаторов создания кооператива – не более 5000 участников.

  1. Порядок привлечения и распоряжения денежными средствами участников.

Статья 23 закона предусматривает несколько источников привлечения финансовых средств, среди которых:

  • паевые взносы;
  • субсидии;
  • кредиты;
  • пожертвования;
  • прибыль от использования или реализации недвижимого имущества.

Основным же источником средств являются паевые взносы. Они могут расходоваться только в рамках уставных целей организации. Размер зависит от примерной рыночной стоимости жилого помещения, на которое рассчитывает участник, и может корректироваться в зависимости от фактической стоимости жилья. Подробнее этот вопрос освещен в ст. 24 рассматриваемого закона.

Глава 4 данного нормативного акта определяет перечень руководящих органов и методы управления объединением. Так, ведущими структурами жилищного накопительного кооператива являются:

  • общее собрание членов;
  • правление;
  • ревизионная комиссия;
  • исполнительные органы.

Деятельность их регулируется настоящим федеральным законом и уставом организации.

  1. Надзор за деятельностью объединения.

Статья 50 главы 5 рассматриваемого нормативного акта определяет, что надзор за соблюдением кооперативами действующего законодательства возложен на Центральный Банк РФ.

  1. Переходные положения и порядок вступления закона в силу.

Вышеозначенному посвящена последняя, 6 глава.

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: