Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам

Содержание
  1. 214 ФЗ, новая редакция 2020 закона «О долевом строительстве»: изменения и поправки, когда отменят
  2. Требования к застройщику по ФЗ-214
  3. Ограничения на расходование денежных средств со счета застройщика
  4. Требование к договору по ФЗ 214
  5. Новый закон
  6. Сп 48.13330.2019 организация строительства снип 12-01-2004, сп (свод правил) от 24 декабря 2019 года №48.13330.2019
  7. Предисловие
  8. Введение
  9. 1Область применения
  10. 2Нормативные ссылки
  11. Требования к застройщику в 2020 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор
  12. Таунхаусы
  13. Компенсационный фонд
  14. Требования к застройщику
  15. Уставной капитал
  16. Проблемы с законом
  17. Обязательный сайт
  18. Договор
  19. Гарантии
  20. Прилегающая территория
  21. Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ
  22. Структура и содержание
  23. Участники дела о банкротстве застройщика
  24. Обеспечительные меры
  25. Порядок предъявления требований участниками строительства
  26. Порядок определения денежных требований
  27. Особенности реестра требований
  28. Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности
  29. Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика
  30. Расчеты с участниками строительства

214 ФЗ, новая редакция 2020 закона «О долевом строительстве»: изменения и поправки, когда отменят

Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Александр Марущенко Старший юрист

Последняя действующая редакция (на момент написания данного материала) датируется 03 августа 2020. На нашем сайте вы можете перейти на актуальную версию ФЗ 214 по ссылке.

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Ограничения на расходование денежных средств со счета застройщика

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2020 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

  • финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
  • оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
  • платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
  • строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
  • оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
  • платежи за подготовку градостроительной документации
  • оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
  • погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
  • оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
  • размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
  • уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
  • оплата в компенсационный фонд
  • возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
  • выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2020. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

  • обеспечивать обязательства третьих лиц;
  • совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
  • предоставлять займы и ссуды;
  • приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
  • оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
  • оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2020 года, осуществляет уполномоченный банк.

Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция.

Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Это важно знать: Договор хранения недвижимого имущества

Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/ustavnyj-kapital-zastrojshchika.html

Сп 48.13330.2019 организация строительства снип 12-01-2004, сп (свод правил) от 24 декабря 2019 года №48.13330.2019

Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам

СП48.13330.2019

____________________________________________________________________
Текст Сравнения СП 48.13330.2011 со СП 48.13330.2019 см. поссылке.- Примечание изготовителя базы данных.

____________________________________________________________________

Датавведения 2020-06-25

Предисловие

Сведенияосводеправил

1ИСПОЛНИТЕЛИ – АО “Научно-исследовательский центр “Строительство”(АО “НИЦ “Строительство”), ФГБОУ ВПО “Национальныйисследовательский Московский государственный строительныйуниверситет” (ФГБОУ ВПО “НИУ МГСУ”), ООО “Научно-исследовательскийинститут Проектирования, Технологии и Экспертизы Строительства”(ООО “НИИ ПТЭС”), ООО Научно-проектный центр “Развитие города” (ОООНПЦ “Развитие города”)

2ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465″Строительство”

3ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительнойдеятельности и архитектуры Министерства строительства ижилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (МинстройРоссии)

4УТВЕРЖДЕН приказомМинистерства строительства и жилищно-коммунального хозяйстваРоссийской Федерации от 24 декабря 2019 г. N 861/пр и введен вдействие с 25 июня 2020 г.

5ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническомурегулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП48.13330.2011 “СНиП 12-01-2004 Организация строительства”

Вслучаепересмотра(замены)илиотменынастоящегосводаправилсоответствующееуведомлениебудетопубликовановустановленномпорядке.

Соответствующаяинформация,уведомлениеитекстыразмещаютсятакжевинформационнойсистемеобщегопользованиянаофициальномсайтеразработчика(МинстройРоссии)всетиИнтернет

Введение

Настоящий свод правилразработан в целях обеспечения соблюдения требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий исооружений”. Кроме того, применение настоящего свода правилобеспечивает соблюдение федеральныхзаконов от 27 декабря 2002 г.

N 184-ФЗ “О техническомрегулировании”, от 23ноября 2009 г. N 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышенииэнергетической эффективности и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации”, от 25октября 2001 г. N 136-ФЗ “Земельный кодекс РоссийскойФедерации”, от 28декабря 2013 г.

N 412-ФЗ “Об аккредитации в национальной системеаккредитации”, от 25 июня 2002 г.73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории икультуры) народов Российской Федерации”, от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ “О контрактнойсистеме в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечениягосударственных и муниципальных нужд”, от 30декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации”, от 21 июля 1997 г. N116-ФЗ “О промышленной безопасности опасных производственныхобъектов”, от 26 июня 2008 г. N102-ФЗ “Об обеспечении единства измерений”, от 29декабря 2004 г.

190-ФЗ “Градостроительный кодекс РоссийскойФедерации”, от 30марта 1999 г. N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучиинаселения”.

Пересмотр выполненавторским коллективом АО “Научно-исследовательский центр”Строительство” (С.Н.Богачев), ФГБОУ ВПО НИУ МГСУ (д-р техн.наук А.А.Лапидус, А.Ю.

Юргайтис), ООО”Научно-исследовательский институт Проектирования, Технологии иЭкспертизы Строительства” (канд. техн. наук Д.В.Топчий), ОООНаучно-проектный центр “Развитие города” (д-р техн. наукЛ.В.Киевский, канд. техн. наук И.Л.

Киевский, канд.техн. наук С.В.Аргунов).

1Область применения

1.1 Настоящий свод правилраспространяется на следующие виды градостроительной деятельности -проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт,снос объектов (в части организации строительства).

1.2 Требования настоящегосвода правил распространяются на работы при реализации проектов вотношении объектов гражданского и промышленного назначения, а такженаправлены на реализацию перепрофилирования промышленных территорийв условиях сложившейся застройки.

1.3 Требования настоящегосвода правил не распространяются на строительство объектовиндивидуального жилищного строительства.

2Нормативные ссылки

Внастоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующиедокументы:

ГОСТ34.10-2018 Информационная технология. Криптографическая защитаинформации. Процессы формирования и проверки электронной цифровойподписи

ГОСТ5802-86 Растворы строительные. Методы испытаний

ГОСТ10180-2012 Бетоны. Методы определения прочности по контрольнымобразцам

ГОСТ12004-81 Сталь арматурная. Методы испытания на растяжение

ГОСТ14019-2003 (ИСО 7438:1985) Материалы металлические. Методиспытания на изгиб

ГОСТ17624-2012 Бетоны. Ультразвуковой метод определенияпрочности

ГОСТ18105-2010 Бетоны. Правила контроля и оценки прочности

ГОСТ22690-2015 Бетоны. Определение прочности механическими методаминеразрушающего контроля

ГОСТ24846-2012 Грунты. Методы измерения деформаций оснований зданийи сооружений

ГОСТ27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований.Основные положения

ГОСТ28570-2019 Бетоны. Методы определения прочности по образцам,отобранным из конструкций

ГОСТ30062-93 Арматура стержневая для железобетонных конструкций.Вихретоковый метод контроля прочностных характеристик

ГОСТ31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования имониторинга технического состояния

ГОСТ34028-2016 Прокат арматурный для железобетонных конструкций.Технические условия

ГОСТISO/IEC 17025-2019 Общие требования к компетентностииспытательных и калибровочных лабораторий

ГОСТ Р7.0.8-2013 Система стандартов по информации, библиотечному ииздательскому делу. Делопроизводство и архивное дело. Термины иопределения

ГОСТ Р7.0.97-2016 Система стандартов по информации, библиотечному ииздательскому делу. Организационно-распорядительная документация.Требования к оформлению документов

ГОСТ Р12.3.050-2017 Система стандартов безопасности труда.Строительство. Работы на высоте. Правила безопасности

ГОСТ Р21.1101-2013 Система проектной документации для строительства.Основные требования к проектной и рабочей документации

ГОСТ Р51872-2019 Документация исполнительная геодезическая. Правилавыполнения

ГОСТ Р54869-2011 Проектный менеджмент. Требования к управлениюпроектом

ГОСТ Р55528-2013 Состав и содержание научно-проектной документации посохранению объектов культурного наследия. Памятники истории икультуры. Общие требования

ГОСТ Р57997-2017 Арматурные и закладные изделия сварные, соединениясварные арматуры и закладных изделий железобетонных конструкций.Общие технические условия

СП17.13330.2017 “СНиП II-26-76 Кровли” (с изменением N 1)

СП20.13330.2016 “СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия” (сизменениями N 1,N 2)

Источник: http://rdocs3.kodeks.ru/document/564542209

Требования к застройщику в 2020 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ

Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Для того чтобы начали применяться положения параграфа 7 по отношению к юрлицу при рассмотрении заявления о банкротстве, арбитражный суд должен признать должника застройщиком. При этом ему следует ориентироваться на положения ст. 201.1 127-ФЗ. Дольщикам выгодно применение норм 7 параграфа, так как по нему они обладают привилегиями перед кредиторами.

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст.

34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы.

Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

Исходя из положений ст. 201.4 127-ФЗ, процедура банкротства застройщика может включать только два этапа: конкурсное производство (при отсутствии шансов на восстановление платежеспособности) или внешнее управление (если есть шансы восстановить платежный баланс). Тогда как стандартный процесс признания несостоятельным юрлица может включать этапы наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства. Таким образом, банкротство застройщика происходит в ускоренном упрощенном порядке и в большинстве случаев сводится к этапу конкурсного производства. По результатам его прохождения компания ликвидируется.

В ст. 201.4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего.

Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В  п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

На основании п. 4 ст. 201.4 127-ФЗ реестр требований кредиторов в рамках конкурсного производства закрывается в течение 3 месяцев. Этот срок отсчитывается с даты открытия конкурсного производства (при стандартной процедуре банкротства юрлица реестр требований кредиторов закрывается в течение 2 месяцев после введения процедуры конкурсного производства). При этом требования участников строительства включаются в реестр, если они были поданы не позднее, чем через 2 месяца после получения уведомления независимо от даты закрытия реестра. Но сроки подлежат восстановлению при наличии уважительной причины.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

Стоимость недвижимости, которая подлежала передаче дольщикам, определяется независимым оценщиком, привлекаемым к делу о банкротстве. Все расходы на проведение независимой оценки ложатся на должника-застройщика.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В ст. 201.8 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве застройщика к компетенции арбитражного суда переходит рассмотрение заявлений от дольщиков о признании права собственности на объект строительства и о государственной регистрации перехода права собственности.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного.

Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости.

Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html

О законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: